No último mês, atendi um cliente no escritório que estava sofrendo com um inquilino que já não pagava o aluguel há 3 meses e ainda acumulava débitos de energia e taxas de condomínio.
Ele ainda estava preocupado com a conservação do imóvel, já que os vizinhos mencionavam que o inquilino não era muito cuidadoso.
Diante desse cenário, embora tivesse interesse em receber o valor da dívida, o principal objetivo do cliente era retomar o apartamento, isto é, tirar o inquilino do imóvel imediatamente.
Nesses casos, a Lei de Locação (Lei n. 8.245/91) protege o proprietário do imóvel e possibilita que o juiz determine o despejo do inquilino liminarmente, ou seja, de forma rápida, em cerca de 15 (quinze) dias.
Porém, a lei cria uma condição para que seja autorizado o despejo liminar: o contrato não pode ter nenhuma garantia (fiança, caução, seguro, dentre outros).
Ao analisar o contrato de locação do cliente, entretanto, vi que existia um fiador.
Assim, não seria possível pedir o despejo liminar na ação judicial – o processo teria que seguir seu trâmite regular, com citação e intimação do inquilino para apresentação de defesa, audiência e todo aquele andamento processual.
Logo, se distribuíssemos a ação judicial, o inquilino permaneceria no imóvel por, no mínimo, mais alguns meses – situação que muito preocupou o proprietário, tanto pelo aumento dos débitos, quanto pela conservação e manutenção do apartamento.
Nesse caso especifico, por meio de uma negociação extrajudicial, formalizamos um termo de acordo, conseguimos encerrar o contrato de locação e o inquilino saiu do imóvel em 10 (dez) dias, mediante a concessão de carência de alguns meses para efetuar o pagamento dos débitos.
Felizmente, o principal objetivo do cliente foi atingido e o imóvel, agora, está em condições de ser novamente locado.
Mas ficou o aprendizado que a inclusão de uma garantia no contrato de locação nem sempre significa vantagem para o proprietário do imóvel.
Ao incluir a garantia, muitas vezes se pensa apenas na quitação dos débitos, já que, com um fiador, em tese, as possibilidades de recebimento serão maiores.
Mas será que essa realmente deve ser a maior preocupação do proprietário?
Será que o ideal não seria conseguir tirar o inquilino o quanto antes do imóvel e, posteriormente, seguir com a cobrança judicial dos valores contra o próprio inquilino?
Até porque muitas vezes o fiador nem sequer possui condições de pagamento.
Nem sempre ocorre uma análise prévia da situação financeira do fiador: consulta de SPC/Serasa e Protestos; comprovantes de renda; certidões negativas de débitos, dentre outros.
Ou pior: as vezes, o fiador é o cônjuge/companheiro do inquilino ou é uma empresa em nome do inquilino, o que pode, inclusive, acarretar numa confusão com o patrimônio do inquilino e tornar a fiança ineficaz.
Ainda, pode ocorrer de o fiador ter uma redução na sua renda e perder condição de saldar a dívida.
Enfim, aqui não estou dizendo que incluir uma garantia no contrato de locação é completamente prejudicial aos proprietários, mas, em alguns casos, pode, sim, prejudicá-lo – como no caso do cliente acima mencionado.
Por isso, é importante que o proprietário do imóvel conte com o trabalho de um advogado especialista para esclarecer os riscos do negócio e para elaborar o contrato que mais ofereça segurança jurídica para a locação.
Ficou com alguma dúvida?
Mande um mensagem para gente por aqui: basta clicar no ícone verde, no canto direito.
Você também pode nos enviar um e-mail para advocacia@ditanoecamilo.com.br.
Ou falar com a gente pelo WhatsApp, clicando aqui .
